기준시가? 공시지가? 공시가격? 감정가? 실거래가? 시세?

기준시가? 공시지가? 공시가격? 감정가? 실거래가? 시세?

언론등을 통해 많이 듣는 용어들입니다.

동일한 대상물에 뭐  이리 많은 가격들이 매겨질까요.

한정된 재화인 부동산의 특성을 잘 보여주는 것이 가격 아닐까 생각됩니다.

객관적 기준이 없으면 부르는게 값이 될 수 있다고 생각되거든요.

오늘은 위 5가지 용어를 알아 보겠습니다.

순   서 1. 기준시가 2. 공시지가 3. 공시가격 4. 감정가 5. 실거래가 6. 시세

1. 기준시가

기준시가의 사전 풀이

基        터 기

準     준할 준

時        때 시

價        값 가

한자를 풀어보면 基는 터', '바탕', '기본(基本)' 등을 뜻하므로 기본이 되는 표준 시점의 가격 되는거 같습니다.

 

기준시가는 공시가격의 다른 이름으로, 국토교통부에서 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 부동산의 가격입니다.

토지와 건물로 구분되며, 아파트와 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등 모든 주택의 기준시가가 공시됩니다.

기준시가는 부동산의 가치를 나타내는 기준이 되며, 각종 부동산 세금의 과세 기준으로 사용됩니다.

예를 들어, 양도소득세, 상속세, 증여세, 재산세, 종합부동산세 등은 기준시가를 기준으로 과세됩니다.

 

기준시가는 공시지가, 실거래가와 같은 다른 부동산 가격과 비교해 볼 때 상대적으로 낮은 편입니다.

이는 기준시가가 공시지가와 실거래가를 반영하여 산정되기 때문입니다.

기준시가는 매년 1월 1일 기준으로 공시되며, 국토교통부 부동산공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다.

기준시가가 부동산 세금의 과세 기준으로 사용되므로,

주택을 보유하고 있다면 기준시가를 확인하여 세금을 납부할 때 참고하는 것이 좋습니다.

 

기준시가와 관련된 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 기준시가는 토지와 건물로 구분되며, 매년 1월 1일 기준으로 공시됩니다.
• 기준시가는 부동산의 가치를 나타내는 기준이 되며, 각종 부동산 세금의 과세 기준으로 사용됩니다.
• 기준시가는 공시지가와 실거래가를 반영하여 산정되기 때문에, 상대적으로 낮은 편입니다.
• 기준시가는 국토교통부 부동산공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다.

2. 공시지가

공시지가의 사전풀이

公 공변될 공

示    보일 시

地       땅 지

價       값 가

한자를 풀이해보면 공평하게 숨김없이 보여주는 땅 값 되겠습니다.

 

부동산에서 공시지가는 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 공시하는 토지의 단위면적당 가격입니다.

공시지가는 토지거래의 투명성을 제고하고, 각종 부동산 세금과 부담금의 부과 기준으로 활용하기 위해 마련되었습니다.

 

공시지가는 크게 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 구분됩니다.

표준지 공시지가는 전국의 대표적인 토지를 선정하여 조사·평가한 가격으로,

개별 공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 토지의 위치, 지목, 이용상황, 형상, 토지이용계획 등을 종합적으로 고려하여 산정한 가격입니다.

 

공시지가는 부동산 세금과 부담금의 부과 기준으로 활용됩니다.

예를 들어, 양도소득세, 상속세, 증여세, 재산세, 종합부동산세, 취득세, 등록세, 증지세 등은 공시지가를 기준으로 세액을 계산합니다. 따라서, 공시지가는 부동산 거래에 있어 중요한 영향을 미칩니다.

 

공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 결정되고, 3월 31일까지 공시됩니다.

공시지가는 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr)에서 열람할 수 있습니다.

 

공시지가가 부동산 거래에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

• 부동산 거래의 투명성 제고: 공시지가는 토지의 시장 가치를 반영하는 지표로, 부동산 거래의 투명성을 제고하는 데 기여합니다.
• 부동산 세금과 부담금의 공평한 부과: 공시지가는 부동산 세금과 부담금의 부과 기준으로 활용되므로, 부동산 세금과 부담금이 공평하게 부과될 수 있도록 합니다.
• 부동산 정책의 효율적 집행: 공시지가는 부동산 정책의 효율적 집행에 기여합니다. 예를 들어, 공시지가는 토지거래허가구역 지정, 과밀억제권역 지정, 택지개발지구 지정 등과 같은 부동산 정책을 수립하는 데 활용됩니다.

공시지가는 부동산 거래에 있어 중요한 역할을 하고 있으므로, 부동산 거래를 하는 경우 공시지가를 반드시 확인해야 합니다.

3. 공시가격

공시가격의 사전풀이

公 공변될 공

示    보일 시

價       값 가

格   격식 격

한자를 풀어보면 공평하게 숨김없이 보여주는 가격 되겠습니다.

 

부동산 공시가격은 국토교통부에서 매년 1월 1일 기준으로 적정 가격을 조사·산정하여 공시한 부동산의 가격을 말합니다. 공시가격은 부동산 보유에 따른 세금과 부담금을 산정하는 기준이 되며, 또한 부동산 거래의 기준이 되기도 합니다.

 

공시가격은 크게 토지 공시가격과 건물 공시가격으로 구분됩니다.

토지 공시가격은 토지의 위치, 지목, 면적, 형상, 이용상황 등을 고려하여 산정되며,

건물 공시가격은 건물의 구조, 재료, 규모, 용도, 이용상황 등을 고려하여 산정됩니다.

공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 산정되며, 6월과 12월에 공시됩니다.

공시가격은 한국부동산원 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.

 

공시가격은 부동산 보유에 따른 세금과 부담금을 산정하는 기준이 됩니다.

대표적인 부동산 세금인 종합부동산세, 재산세, 상속세, 증여세는 모두 공시가격을 기준으로 산정됩니다.

또한, 공시가격은 부동산 거래의 기준이 되기도 합니다.

부동산 거래 시에는 공시가격을 초과하여 거래할 수 없으며,

공시가격을 초과하여 거래한 경우에는 양도소득세와 취득세를 추가로 부담해야 합니다.

 

공시가격은 부동산 시장의 흐름을 파악하는 데에도 중요한 역할을 합니다.

공시가격은 부동산 시장의 변화를 반영하여 매년 조정되기 때문에,

공시가격의 변화를 통해 부동산 시장의 흐름을 파악할 수 있습니다.

 

공시가격은 부동산 시장에 미치는 영향이 크기 때문에, 공시가격에 대한 논란도 끊이지 않습니다.

공시가격이 과도하게 책정될 경우, 부동산 보유자에게는 세금 부담을 가중시키고, 부동산 거래를 위축시키는 부작용이 발생할 수 있습니다.

반면, 공시가격이 과도하게 낮게 책정될 경우, 부동산 세금의 형평성에 문제가 발생하고, 부동산 시장의 불안정성을 초래할 수 있습니다.

 

국토교통부는 공시가격의 정확성과 공정성을 확보하기 위해 노력하고 있습니다.

공시가격 산정 시에는 다양한 요소를 고려하여 공정한 가격을 산정하고 있으며,

또한, 공시가격에 대한 국민의 의견을 수렴하여 개선사항을 반영하고 있습니다.

4. 감정가

감정가의 사전풀이

鑑 거울 감

定 정할 정

價    값 가

한자를 풀어보면 鑑에 "보다"라는 뜻도 있어서 보고 정하는 가격 되겠습니다.

 

감정가는 부동산의 시장 가치를 평가하는 금액을 말합니다.

감정평가사는 부동산의 위치, 건물의 구조와 상태, 주변 환경, 개발 가능성 등의 요인을 종합적으로 고려하여 감정가를 산정합니다.

부동산 감정은 다양한 목적으로 활용됩니다.

예를 들어, 주택을 담보로 대출을 받으려면 감정가를 기준으로 대출 금액을 산정합니다.

또한, 부동산을 양도하거나 상속할 때도 감정가를 기준으로 평가액을 산정합니다.

 

주택 감정은 크게 두 가지 방식으로 이루어집니다.

첫 번째는 거래사례비교법으로, 최근에 거래된 유사 주택의 가격을 기준으로 감정가를 산정하는 방법입니다.

두 번째는 원가법으로, 건축비, 토지비, 기타 비용을 합산하여 감정가를 산정하는 방법입니다.

 

주택 감정가는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

부동산 시장이 상승세라면 감정가가 높아지고, 하락세라면 감정가가 낮아질 수 있습니다.

따라서 주택을 구입하거나 매도할 때는 최근의 시장 상황을 고려하여 감정가를 확인하는 것이 중요합니다.

 

주택 감정은 다음과 같은 경우에 필요합니다.

• 주택을 담보로 대출을 받기 위해
• 주택을 양도하거나 상속하기 위해
• 주택을 개발하기 위해
• 주택을 보상하기 위해
• 주택을 경매에 부치기 위해

주택 감정은 감정평가사가 수행합니다.

감정평가사는 감정평가사협회에서 인정한 감정평가사로, 부동산 감정에 대한 전문 지식과 경험을 갖추고 있습니다.

5.실거래가

실거래가의 사전풀이

實 열매 실

去    갈 거

來    올 래

價    값 가

한자를 풀어보면 實에 "이르다"는 뜻도 있어  오고 가며 이르게 된 가격 되겠습니다.

 

부동산에서 실거래가는 실제 거래가 된 가격을 의미합니다.

부동산 거래는 매도인과 매수인 간의 합의에 따라 이루어지며, 실거래가는 이러한 합의에 의해 결정되는 가격입니다

.

실거래가는 부동산 시장의 현황을 파악하는 데 중요한 지표입니다.

실거래가를 통해 해당 지역의 부동산 가격이 상승하고 있는지, 하락하고 있는지, 안정세를 유지하고 있는지 등을 알 수 있습니다.

또한, 실거래가는 부동산 투자를 계획하는 데에도 도움이 됩니다.

실거래가를 통해 해당 부동산이 적정한 가격인지, 투자 가치가 있는지 등을 판단할 수 있습니다.

 

국내에서는 국토교통부에서 실거래가 정보를 공개하고 있습니다.

실거래가 정보는 국토교통부 누리집에서 확인할 수 있으며, 주택유형, 지역, 면적, 연도별로 조회가 가능합니다.

 

실거래가 정보는 부동산 시장의 현황을 파악하는 데 유용한 지표이지만, 몇 가지 한계점도 있습니다.

 

첫째, 실거래가 정보는 실제 거래가 된 가격을 반영하지만, 모든 거래가 신고되지는 않습니다.

따라서 신고되지 않은 거래는 실거래가 정보에 반영되지 않습니다.

둘째, 실거래가 정보는 과거의 거래 정보를 반영하기 때문에, 현재의 부동산 시장 상황을 정확하게 반영하지 못할 수 있습니다.

셋째, 등기이전 후 신고되는 것이 아니라 계약 후 신고가 이뤄지기때문에 실거래가 신고 후 계약을 파기하는 경우도 발생 합니다. 이는 거래 가격 상승을 유도하기 위한 방법으로 악용되기 때문입니다.

 

실거래가 정보를 활용할 때에는 이러한 한계점을 고려해야 합니다.

6. 시세

시세의 사전풀이

時     때 시

勢 기세 세

한자를 풀어보면 특정한 때의 가격의 기세를 말 합니다.

 

부동산 시세는 특정 지역의 부동산이 거래되는 평균 가격을 말합니다.

부동산 시세는 매매, 전세, 월세 등 모든 거래 방식에 적용되며, 부동산의 위치, 규모, 용도, 시설, 주변 환경 등 다양한 요인에 따라 영향을 받습니다.

부동산 시세는 부동산 거래의 기준이 되며, 부동산 투자나 매매, 임대 등과 관련된 의사결정에 중요한 역할을 합니다.

부동산 시세를 참고하면 부동산의 가치를 비교하고, 적정한 가격에 거래할 수 있습니다.

 

부동산 시세를 확인하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다.

하나는 공시가격을 참고하는 것입니다.

공시가격은 국토교통부에서 매년 1월 1일을 기준으로 결정하는 주택의 가격으로, 주택 공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다.

공시가격은 실거래가와 다소 차이가 있을 수 있으므로, 실제 거래 가격을 참고하는 것이 좋습니다.

 

다른 하나는 실거래가를 참고하는 것입니다.

실거래가는 실제로 거래된 주택의 가격으로, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다.

실거래가는 공시가격보다 정확한 주택의 가치를 반영하지만, 거래량이 적은 지역이나 신축 주택의 경우 실거래가가 없는 경우가 있습니다.

부동산 시세는 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 최신 시세를 확인하는 것이 중요합니다.