대항력? 전입신고? 확정일자?

내 집을 장만하기 위한 과정중에 주택을 전세나 월세로 임차를 해야만 합니다.

전세사기가 세상을 떠들썩하게 하고 그 피해자들이 엄청안 정신적,금전적 고통을 받고 있습니다.

짜고 하는 사기를 피할수 있는 사람은 세상에 얼마 안될거라 생각합니다.

임대차 계약에서 가장 중요한 용어가 대항력일수 있어서 오늘은 관련 글을 포스팅 합

1. 대항력 2. 전입신고 3. 확정일자 4. 대항력 주의사항 5. 대항력 효력 발생을 위한 대책

1. 대항력

對 대할 대抗 겨룰 항力    힘 력한자를 풀어보면 마주해서 겨룰 힘이 되겠습니다.

대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다.

이는 부동산의 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제로, 세입자가 가장 신경써야 하는 문제임과 동시에 부동산 경매에서 가장 많이 쓰이는 법률용어 중의 하나입니다.

 

대항력의 요건

대항력은 다음과 같은 두 가지 요건을 갖추어야 합니다.

• 주택인도 및 전입신고: 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐야 합니다 .
• 주택인도란 임대인이 임차인에게 주택의 사용·수익을 제공하는 것을 말하며, 전입신고는 임차인이 주택에 거주한다는 사실을 공적으로 확인받는 것을 말합니다.
   

   
• 확정일자: 임차인이 주택에 대해 다른 채권자(예: 근저당권자, 가압류채권자)보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리를 갖추어야 합니다. 

대항력의 효과

대항력이 있는 임차인은 다음과 같은 권리를 갖습니다.

• 임대차 기간 동안 계속해서 거주할 수 있는 권리: 임대차계약이 종료되더라도 임대인이 새로운 소유주에게 임차인의 인도청구를 할 수 없으며, 임차인은 계속해서 거주할 수 있습니다.
• 임대차 기간 종료 후 보증금을 반환받을 수 있는 권리: 임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 보증금을 반환받을 수 있습니다.

대항력의 상실

대항력은 다음과 같은 경우 상실됩니다.

• 임차인의 사망: 임차인이 사망하면 대항력은 상실됩니다.
• 임대차계약의 해지: 임대차계약이 해지되면 대항력은 상실됩니다.
• 보증금의 반환: 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하면 대항력은 상실됩니다.

2. 전입신고

轉 구를 전

入     들 입

申 거듭 신

告 고할 고

한자를 풀이해 보면 움직여서 들어온것을 거듭하여 알린다는 뜻으로 보입니다.

 

전입신고는 주민이 거주지를 이동한 경우, 새로운 거주지 관할 주민센터에 그 사실을 신고하는 행위를 말합니다.

전입신고는 주민등록법에 따라 의무적으로 해야 하는 사항입니다.

 

전입신고의 필요성

전입신고는 다음과 같은 이유로 필요합니다.

• 주민등록 관리를 위한 사항: 전입신고를 통해 주민의 거주지 이동 정보를 파악하여, 주민등록을 정확하게 관리할 수 있습니다.
• 공공복지 서비스 제공을 위한 사항: 전입신고를 통해 주민의 거주지 정보를 확인하여, 공공복지 서비스를 제공할 수 있습니다.
• 임대차 관계에서의 대항력 취득을 위한 사항: 임차인이 전입신고를 하면, 임대차 계약이 종료되더라도 새로운 소유인에게 임차인의 지위를 주장할 수 있는 대항력을 취득할 수 있습니다.

3. 확정일자

確 굳을 확

定 정할 정

日     날 일

字 글자 자

한자를 풀이해 보면 정해진 날짜를 굳어지게 하는 글자라고 할수 있겠습니다.

 

확정일자는 증서의 작성일로부터 완전한 증거능력을 인정받은 날짜를 말합니다. 법적 문서에 대해 일정한 절차를 밟은 경우 등 작성 날짜에 대해 완전한 증거능력을 인정하는 제도이기 때문에 해당 제도를 이용하면 작성 날짜에 대한 논란이 생길 때 입증이 쉽습니다.

 

확정일자의 효력

확정일자가 부여된 문서는 다음과 같은 효력을 갖습니다.

• 위조 또는 변조의 방지: 확정일자가 부여된 문서는 공증인이 확인한 날짜가 증서의 작성일임을 공적으로 증명하기 때문에, 위조 또는 변조의 위험을 줄일 수 있습니다.
• 공신력의 확보: 확정일자가 부여된 문서는 공증인이 확인한 날짜가 증서의 작성일임을 공적으로 증명하기 때문에, 법적 분쟁이 발생할 경우 증거로서의 공신력을 확보할 수 있습니다.

확정일자는 다양한 상황에서 활용될 수 있습니다.

• 임대차계약의 대항력 확보: 임차인은 확정일자를 부여받은 임대차계약서를 통해 새로운 소유주에게 대항력을 확보할 수 있습니다.
• 채권의 우선변제권 확보: 채권자는 확정일자를 부여받은 채권증서를 통해 다른 채권자보다 우선하여 채권을 변제받을 수 있습니다.
• 계약의 효력 강화: 계약의 당사자는 확정일자를 부여받은 계약서를 통해 계약의 효력을 강화할 수 있습니다.

확정일자는 법적 분쟁을 예방하고, 권리를 보호하기 위한 중요한 제도입니다. 따라서, 법적 문서를 작성하거나 계약을 체결할 때 확정일자를 부여하는 것이 좋습니다.

 

4. 대항력의 주의사항

(아래 내용은 https://www.epeople.go.kr/idea/bp/1AC-1909-1000196/detail.npaid 펌글)

□ 현재 주택임대차보호법상 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 대항력[주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)]과 확정일자를 갖출 때 성립하는 실정임
□ 일반적인 경우 임대차계약시 임차인은 잔금지급일에 주민등록(전입신고)과 확정일자를 받고 있는 상황임
□ 효력의 발생면에서 보면 전입신고(주민등록)는 그 다음날 0시, 확정일자와 근저당은 당일에 발생하기 때문에 임차인이 전세금을 우선적으로 받을 수 있는 대항력[주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)]은 확정일자와 전입신고가 함께 효력을 발휘하는 날부터 발생하게 됨. 때문에 전입신고가 이뤄진 날 근저당이 설정되면 보호를 받을 수 없는 상황이 생김
□ 임차인의 대항력은 전입신고(주민등록) 다음날부터 그 효력이 발생하기 때문에 임대인이 잔금지급일에 은행에서 대출을 받아 근저당이 설정되는 경우도 주변에서 흔히 일어나고 있고, 임대인이 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 때에는 은행 근저당 순위에 밀려 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 보호받을 수 없는 국민들의 피해가 빈번하게 발생함
□ 물론 계약서 작성시 특약사항으로 잔금지급일에는 근저당 및 담보를 설정하지 못한다는 내용을 계약서에 미리 명시를 할 수는 있겠지만 대부분 임차인의 경우 이러한 사실을 잘 모르는 경우도 많고, 하루 차이에 무슨 큰일이 있겠냐는 생각과 설마 집주인이 잔금일날 대출을 받겠냐는 안일한 생각(대처) 등으로 크게 신경을 쓰지 않는 편임
□ 임차인 나름대로 임대차 계약전에 등기부등본을 떼어 확인하고, 잔금을 치르는 날에도 등본이 깨끗한지 확인 후(공인중개사와 권리분석 후) 잔금을 치루고, 당일 동사무소로 달려가서 전입신고와 확정일자를 받고는 있지만, 효력발생일에 대해서는 상당수가 모르는 경우가 많고, 공인중개업소(부동산)에서도 임차인이 특별히 특약사항에 문구 기재를 요구하지 않는 이상 그냥 넘어가 버리는 상황임
□ 임차인은 우선변제권 여부(잔금일에 근저당 등이 설정되어 있는지)를 다시한번 확인하기 위해 전입신고(주민등록) 다음날에 한번 더 등기부등본을 발급받아 내용을 확인해야 하는 걱정과 불편이 있음 

 

5. 대항력 효력 발생을 위한 대책

임대차 계약 후 실제 이사일 이전에 임대인의 동의를 얻어 전입신고를 먼저 합니다.

이사 당일 확정일자를 받으시면 당일 대항력 효력이 발생하기에 최소한의 대책이 될수 있습니다.

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